來(lái)源 財(cái)聯(lián)社

　　記者 曹韻儀

　　回顧2024年，LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）歷經(jīng)3次大幅度下調(diào)，1年期LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行60個(gè)基點(diǎn)，兩個(gè)品種年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來(lái)的新高。

　　以長(zhǎng)三角地區(qū)的房貸利率為例，年初上海首套房貸利率從4.15%，目前執(zhí)行3.15%；杭州、南京、無(wú)錫等地區(qū)在年內(nèi)更是由4%的高位觸及“2時(shí)代”的低位。但進(jìn)入年底長(zhǎng)三角多個(gè)地區(qū)又逆勢(shì)上漲首套房利率下限，展望2025年房貸利率又會(huì)出現(xiàn)怎樣的波動(dòng)變化？

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，短期內(nèi)房貸利率會(huì)在低位企穩(wěn)。不排除2025年通過(guò)較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。

　　同時(shí)，2025年初重定價(jià)后，存量首套房貸利率將總共下降110bp至3.3%，月供減少至4380元，每100萬(wàn)元貸款按減少110bp計(jì)算，每月減少627元，總利息減少22.6萬(wàn)元。從消費(fèi)看，存量房貸利率釋放資金對(duì)消費(fèi)有顯著拉動(dòng)。

　　不過(guò)，2024 年以來(lái) LPR 多次下調(diào)，疊加存量住房貸款利率調(diào)降，對(duì)銀行資產(chǎn)端收益率形成明顯拖累，2025 年在面臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，銀行息差仍存較大下降壓力。

　　首套房貸利率年內(nèi)三降 提前還款趨勢(shì)下降

　　12月最后一次的LPR出爐，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，兩個(gè)期限品種報(bào)價(jià)均維持前值不變。回顧2024年，今年以來(lái)“房貸利率之錨”5年期以上LPR出現(xiàn)過(guò)3次較大幅度的下調(diào)，1年期LPR累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR累計(jì)下行60個(gè)基點(diǎn)，兩個(gè)品種年度下行幅度均創(chuàng)LPR改革以來(lái)的新高。

　　2月，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，降幅之大超出市場(chǎng)預(yù)期，隨后7月，1年期和5年期限LPR雙雙下調(diào)10bp。10月，1年期和5年期限LPR下調(diào)25bp，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來(lái)的最高值。

　　隨之而來(lái)的是各地首套房貸利率的直線下降，今年以來(lái)，上海首套房貸利率從4.15%降至3.15%，二套房貸利率為4.55%降至3.55%。對(duì)比年初4.0%的首套房貸利率，杭州、南京、無(wú)錫等長(zhǎng)三角地區(qū)房貸利率在10月份的最新LPR報(bào)價(jià)調(diào)整后更是降至“2時(shí)代”。

　　但進(jìn)入年底，長(zhǎng)三角多個(gè)地區(qū)又逆勢(shì)上漲首套房利率下限。11月30日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率已上調(diào)至不低于3.1%，以杭州為例，11月首套房利率從2.9%上調(diào)至3.0%，12月再次上調(diào)至3.1%，一共上調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)。此前南京首套房與二套房貸利率均降至3.05%，10月21日最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率公布后，南京首套房商貸利率更新為L(zhǎng)PR減65BP為2.95%，但該利率僅維持短短

　　“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業(yè)的主流心態(tài)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在息差承壓背景下，銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率有急迫性，是部分銀行上調(diào)房貸利率下限的原因之一。

　　“上調(diào)房貸利率下限也可避免市場(chǎng)形成利率無(wú)序下降的預(yù)期?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補(bǔ)充道，“去年以來(lái)，房貸利率下行速度快，且幅度大，銀行業(yè)出現(xiàn)通過(guò)‘價(jià)格戰(zhàn)’來(lái)獲取客戶(hù)的內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)形成了利率會(huì)繼續(xù)下降的預(yù)期，從而增加了因等待利率下調(diào)而推遲買(mǎi)房的客戶(hù)?！?/p>

　　另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在LPR下調(diào)和利好政策頻頻出臺(tái)的背景下，提前還款勢(shì)頭得到有效抑制。10月25日，商業(yè)銀行對(duì)全國(guó)存量房貸利率進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，個(gè)人住房貸款在提前還款沖擊下延續(xù)六個(gè)季度呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，拖累住戶(hù)貸款自 2023 年起增速逐季放緩，今年三季度增速進(jìn)一步降至 3.1%。

　　據(jù)測(cè)算，從調(diào)降存量房貸方面，以4.4%下降至3.55%下降85bp計(jì)算，貸款100萬(wàn)，30年等額本息還款，月供從5007.6元降至4518.4元，每月減少489.21元；30年總利息從80.27萬(wàn)元降至62.6萬(wàn)元，減少17.67萬(wàn)元。

　　而2025年初重定價(jià)后，存量首套房貸利率將總共下降110bp至3.3%，月供減少至4380元，每100萬(wàn)元貸款按減少110bp計(jì)算，每月減少627元，總利息減少22.6萬(wàn)元。

　　“做好2025年LPR重定價(jià)后存量房貸利率的分批下調(diào)。降低存量房貸利率作為可支配收入的一部分，對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)有較大推動(dòng)力?！泵裆y行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬指出，從消費(fèi)看，存量房貸利率釋放資金對(duì)消費(fèi)有顯著拉動(dòng)。

　　2025年房貸利率仍有下降空間 股份制銀行息差壓力較大

　　展望2025年的政策利率，業(yè)內(nèi)認(rèn)為仍有下行空間，LPR報(bào)價(jià)將跟進(jìn)調(diào)整，這也意味著房貸利率有望繼續(xù)走低。但對(duì)于銀行而言，這將對(duì)銀行資產(chǎn)端收益率形成明顯拖累，2025 年在面臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，息差仍存較大下降壓力。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示：“2025年政策利率還有下調(diào)空間，LPR報(bào)價(jià)也會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。這將帶動(dòng)包括房貸利率在內(nèi)的各類(lèi)市場(chǎng)利率下調(diào)，未來(lái)公積金貸款利率也有下調(diào)空間。這意味著近期部分城市上調(diào)房貸利率下限，或是暫時(shí)和個(gè)別現(xiàn)象。”

　　在李宇嘉看來(lái)，未來(lái)既要夯實(shí)樓市止跌回穩(wěn)，也要保障銀行的利潤(rùn)，房貸利率應(yīng)該在一個(gè)相對(duì)較窄的空間內(nèi)運(yùn)動(dòng)。下一步房貸利率的走向，主要取決于政策利率的調(diào)整，比如LPR、存款利率、公開(kāi)操作利率等。“由此，短期內(nèi)房貸利率會(huì)在低位企穩(wěn)，糾偏內(nèi)卷式價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。如果止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不扎實(shí)，明年政策利率還會(huì)下調(diào)，這是驅(qū)動(dòng)房貸利率下調(diào)的直接動(dòng)力。中長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)基本面因素還是從房地產(chǎn)基本面來(lái)看，都不支持房貸利率反彈。

　　在王青看來(lái)，不排除2025年通過(guò)較大幅度引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下行等方式，繼續(xù)對(duì)居民房貸實(shí)施較大力度定向降息的可能。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一招。

　　不過(guò)今年LPR下次下調(diào)疊加債券收益調(diào)整等因素，銀行業(yè)凈息差已經(jīng)面臨不小的壓力，面對(duì)明年零售需求不足及寬貨幣政策背景，銀行息差壓力不減，其中又以股份制銀行的壓力最為明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024 年上半年， 股份制銀行個(gè)人住房貸款較年初下降 0.3%，而不同類(lèi)型銀行個(gè)人住房貸款違約率也出現(xiàn)較快攀升，其中股份制銀行個(gè)人住房貸款不良率略高于國(guó)有銀行水平，從絕對(duì)水平看，整體不良率表現(xiàn)仍處于安全范圍。

　　“2024 年以來(lái) LPR 多次下調(diào)，疊加存量住房貸款利率調(diào)降，對(duì)銀行資產(chǎn)端收益率形成明顯拖累，2025 年在面臨零售需求不足及寬貨幣政策背景下，我們預(yù)計(jì)股份制銀行息差仍存較大下降壓力?！?惠譽(yù)博華相關(guān)分析師對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

　　上述惠譽(yù)博華分析師表示，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，居民購(gòu)房意愿已明顯減弱，疊加經(jīng)濟(jì)增速放緩，消費(fèi)需求相對(duì)疲弱，商業(yè)銀行零售業(yè)務(wù)增速持續(xù)下降。同時(shí)，息差收窄背景下，各類(lèi)銀行加大零售、小微普惠業(yè)務(wù) 拓展力度，股份制銀行亦開(kāi)始面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇壓力?！?025 年在寬貨幣、寬信用環(huán)境下，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在監(jiān)管多輪優(yōu)化措施引導(dǎo)下，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露將趨于緩和，但對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或存在一定程度放松并淤積一部分信用風(fēng)險(xiǎn)，需要較長(zhǎng)的時(shí)間周期消化潛在風(fēng)險(xiǎn)。股份制銀行近幾年個(gè)人住房貸款不良率持續(xù)上升，但絕對(duì)水平仍較低，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)仍處于安全范圍?！?/p>