“因物業(yè)服務人履約不到位、侵占業(yè)主利益，業(yè)主大會按照法定程序解聘物業(yè)服務人的，物業(yè)服務人應當在限定期限內退出小區(qū)，不得以債權債務糾紛未解決為由拒絕退出?！?/p>

　　近日，山西太原市房管局發(fā)布一則公告，規(guī)范了住宅小區(qū)物業(yè)服務項目的退出辦法。當?shù)孛襟w認為，這是太原市在給物業(yè)“定規(guī)矩”，業(yè)主可以請走不給力的物業(yè)公司。

　　公告明確，太原市住宅小區(qū)的原物業(yè)服務人退出后，經業(yè)主共同決定可以進行業(yè)主自治，也可以采用協(xié)議或招投標方式選聘新的物業(yè)服務人。

　　1月8日，太原市房管局物業(yè)管理科一位人士向《每日經濟新聞》記者介紹，新辦法從2024年12月30日實施，試行兩年。

　　昆明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長唐曉林接受每經記者采訪時指出，此文件是一個地方主管部門的規(guī)范性文件，對企業(yè)行為管理也具有約束效力。如果合同到期，有業(yè)主大會合法的不續(xù)聘決議及業(yè)主大會對合同期限內的合法解聘決議，企業(yè)應依法移交并依法退出小區(qū)的管理。這個要求是合法且合理的。

　　不滿意物業(yè)服務？換！

　　據(jù)太原市房管局出臺的《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目退出辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），業(yè)主或業(yè)委會與新的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的、物業(yè)服務期限屆滿后雙方均表示不再續(xù)約的、一方提前六十天通知決定解除物業(yè)服務合同的等，物業(yè)服務人應該在限定期限內退出小區(qū)。

　　原物業(yè)服務人在作出解約決定或接到解聘通知后，應當按照下列程序做好銜接工作，包括將相關財物資料交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者指定的人，與新的物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

　　業(yè)主及業(yè)主大會在作出解聘決定或接到解約通知后，應當督促業(yè)主按時交納物業(yè)費至雙方約定的退出時間，原物業(yè)服務人不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務。

　　太原市房產管理局負責全市物業(yè)服務人退出住宅小區(qū)物業(yè)服務項目管理的政策制定、業(yè)務指導和監(jiān)督工作。

　　《辦法》明確，此舉是為了規(guī)范本市物業(yè)服務市場秩序，維護業(yè)主與物業(yè)服務人的合法權益，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務有序承接、退出，“業(yè)主大會應從保持項目管理的穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序”。

　　對于太原市出臺物業(yè)服務項目退出辦法，華東一家規(guī)模物業(yè)企業(yè)內部人士認為，一直以來，住宅小區(qū)可以通過召開業(yè)務會選聘物業(yè)公司，市場選擇權已逐漸交換給消費者本身。

　　“物業(yè)行業(yè)相關管理政策會越來越規(guī)范完善，各地也在試水如何能夠更好地規(guī)范市場參與主體，提供質價相符的服務。”該物企內部人士表示，物業(yè)管理行業(yè)未來的標準會越來越清晰和市場化，而市場化的結果必然會形成優(yōu)勝劣汰局面。

　　唐曉林表示，其他一些省市不一定有專門的發(fā)文，但他們在一些地方性法規(guī)對依法退出也有一些明確規(guī)定，目的都是平穩(wěn)退出和交接。物業(yè)公司依法退出交接，其實在2009年?《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中已有明確規(guī)定，不是一個新的東西。

　　“太原出臺這個文件，有利于物業(yè)管理進入退出正常秩序的建立，有利于減少進入退出的矛盾糾紛，有利于物業(yè)管理工作的正常開展，是一件好事，應予支持！”唐曉林認為。

　　物業(yè)主動撤場也有規(guī)范

　　中物智庫高級研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，物業(yè)服務相關的投訴，一直是各地政府最為頭疼的問題，因此近些年各地在密集出臺相關政策，對物業(yè)行業(yè)進行整治。太原市對物業(yè)服務項目退出辦法進行規(guī)范之前的幾個月，石家莊、泉州等地，也曾出臺類似管理辦法的征求意見稿。

　　“物業(yè)管理權大換手時代實際已經來到，而在物業(yè)管理權換手過程中的各類流程和矛盾，亟待相關政策進行規(guī)范，進而保障各方權益。”宋子謙認為。

　　每經記者在采訪中注意到，在太原市物業(yè)服務項目的退出方面，除了住宅小區(qū)解聘物業(yè)公司，也有物業(yè)公司因為收費難而主動撤場的情況。

　　太原市杏花嶺區(qū)敦化坊北小區(qū)內部張貼的一則《物業(yè)撤場公告》顯示，山西建投城市運營集團有限公司自2020年12月接管小區(qū)，因物業(yè)人力、物力成本增加，業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，物業(yè)費催繳困難，導致公司虧損嚴重，以致難以為繼。鑒于項目實際經營困難現(xiàn)狀，公司決定于2025年1月1日起正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務工作?！段飿I(yè)撤場公告》落款為2024年12月25日。

　　根據(jù)“是否繼續(xù)享受物業(yè)服務并繳納應繳物業(yè)費”的民調查結果，敦化坊北小區(qū)超過三分之二業(yè)主簽字表決，且大多數(shù)主表示不愿意繳納應繳物業(yè)費，也不再需要物業(yè)服務。

　　每經記者聯(lián)系上該公司旗下的山西建誠物業(yè)管理有限公司，一位工作人員表示，敦化坊北小區(qū)的物業(yè)項目公司的確由于出現(xiàn)虧損而撤場。

　　對此，《辦法》也明確，物業(yè)服務人、業(yè)主及業(yè)主大會作出解約（解聘）決定后，應當將擬解除合同原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式通知對方，并在小區(qū)顯著位置進行公示，公示時間應不少于七個工作日。

　　接到書面通知后，雙方應當在三十日內就物業(yè)服務人退出項目管理的時間、交接等事宜進行協(xié)商，形成交接方案。

　　記者|劉頌輝